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- 기존 생활숙박시설, 오피스텔 용도변경 허용…주거전용은 원천 차단

- 신규 생숙 ‘숙박업 신고기준 이상’만 허용…지자체, 지원센터·전담 인력 지정

정부는 신규 생활숙박시설(이하 생숙)은 공중위생관리법상 숙박업 신고기준 이상으로만 분양을 허용하고, 기존 생숙은 숙박업 신고 또는 오피스텔로 용도변경 등을 통해 합법적으로 사용할 수 있도록 맞춤형으로 지원한다.

또한, 지자체는 다음 달 말까지 미신고 생숙 물량 규모에 따라 국토교통부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해야 한다.

국토부는 10월 16일 보건복지부, 소방청, 경기도, 인천광역시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 생숙 합법사용 지원방안을 마련해 발표했다.

이번 지원방안은 신규 생숙의 주거전용 가능성을 원천 차단하는 한편, 기존 생숙은 숙박업 신고, 용도변경 등을 통해 합법적으로 사용될 수 있도록 유도하기 위해 마련했다.

생숙은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대응해 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 통해 당초 취사가능한 숙박시설로 도입했으나, 오피스텔 대비 복도폭, 주차장 면수 등 건축기준은 물론 세제, 금융, 청약규제도 완화한 기준을 적용해 2017년부터 본격화한 집값 상승기에 사실상 주거용으로 쓰는 경우가 많았다.

이에 정부는 지난 2021년 생숙 불법전용 방지대책을 발표했으나, 숙박업 미신고 물량 5만 2000실, 공사 중 물량 6만 실 등은 여전히 주거전용 가능성이 있어 생숙 소유자, 사업자단체 등 그동안의 의견 수렴 결과를 토대로 애로요인별 맞춤형 지원방안을 마련했다.

국토부는 먼저, 앞으로 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양을 허용하도록 연내 건축법 개정안을 발의한다.

현재는 개별실 단위로 분양을 허용해 불법 주거전용 가능성은 물론, 일부 생숙의 경우 불완전 판매 논란도 제기돼 왔다.

그러나 앞으로 신고 기준 이상으로만 분양하게 되면 이러한 문제를 원천 차단해 생숙시장이 한층 실수요자 중심으로 재편될 것으로 보인다.

다만, 생숙 건설 사업자의 예측 가능성을 높이기 위해 개정 사항은 건축법 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 적용할 예정이다.

국토부는 이어서, 생숙을 합법적으로 사용할 수 있도록 숙박업 신고 또는 용도변경 과정에서 소유자나 건설사들이 부딪치는 실질적 장애요인에 대한 맞춤형 지원을 강화한다.

개별실 소유자들의 숙박업 신고 문턱을 낮추기 위해 이번 주 중 복지부에서 조례개정 예시안을 시·도에 배포해 시·도 조례개정을 독려할 예정이다.

아울러, 다음 달부터 생숙 소유자 대상 지자체 담당자 등 정보를 담은 안내문 발송, 숙박업 신고 및 운영방법 등에 대한 설명회 개최를 통해 합법 사용을 촉진해 나갈 예정이다.

또한, 그동안 획일적 규제로 복도폭, 주차장 등 건축기준 충족이 어려워 사실상 용도변경이 불가능한 경우가 있었으나, 앞으로는 안전, 주거환경 보호 등 당초 입법취지를 훼손하지 않으면서도 보다 현실적이고 유연한 규제 방식을 도입할 예정이다.

이번 지원방안 발표 이전에 최초 건축허가를 신청한 생활숙박시설은 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받을 경우 오피스텔로 용도변경을 허용한다.

내부 주차공간의 확장이 어려운 경우 ▲인근 부지 확보가 가능한 경우 외부 주차장 설치 ▲자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 지자체에 상응 비용 납부 ▲지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우 등은 지자체 조례 개정을 통한 주차기준 완화 등 다양한 대안이 제공된다.

지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극 검토한다.

이번 지원방안 발표 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙시설을 오피스텔로 전환하는 경우, 오피스텔 전용출입구 설치를 면제할 수 있도록 하고, 전용면적 산정 때 안목치수를 적용하지 않되, 관련 사항을 건축물대장에 명기하도록 오피스텔 건축기준을 개정한다.

각 지자체는 용도변경 과정에서 기존 용도변경 생숙 소유자 및 준법 소유자와 형평성 논란이 발생하지 않도록 지구단위계획 변경(기부채납) 또는 복도폭(안전성능보강), 주차장 기준(주차장 확보 또는 비용부담) 충족 과정에서 용도변경 신청자들이 적정 비용을 부담하도록 유도할 계획이다.

이와 함께, 각 지자체는 다음 달 말까지 미신고 생숙 물량 규모에 따라 국토부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해야 한다.

생숙 지원센터는 생숙 소유자 및 사업자 대상 지자체별 생숙 정책방향 안내, 숙박업 신고 및 용도변경 컨설팅, 주민협의체 운영 지원 등을 통해 합법 사용을 적극 유도해 나갈 계획이다.

아울러, 관계법령·조례 개정에 걸리는 시간 등을 고려해 내년 9월까지 관할 지자체의 생숙 지원센터나 담당자를 통해 숙박업 신고 예비신청 또는 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 2027년 말까지 이행강제금 부과절차 개시를 유예할 예정이다

정부는 이번에 발표한 생숙 합법사용 지원방안의 후속조치를 위해 국토부-복지부-지자체 등으로 구성한 관계기관 협의체를 통해 신속한 법령 개정과 지자체별 생숙 지원센터 설치·운영 상황을 주기적으로 점검해 나갈 예정이다.

장우철 국토부 건축정책관은 “이번 대책으로 복도 폭, 주차장 등 실질적 장애요인에 대한 보다 유연하고 다양한 규제방식을 도입함에 따라, 안전, 주거환경, 형평성 등 사회적 가치를 훼손하지 않으면서도 생숙 소유자들이 현실적으로 감내할 수 있는 비용으로 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다”고 밝혔다.

이어서 “지자체는 배포된 생숙 가이드라인에 따라 입지(주거·상업·관광), 지역별 수급(숙박시설, 오피스텔 등), 교통 및 주차(역세권·교외) 여건과 도시발전방향 및 지구단위계획 특성(관광리조트지구 등), 개별 생숙별 숙박업 신고 및 용도변경 요건 충족 정도 등을 감안한 장애요인별 맞춤형 지원방안을 신속히 마련해 안내해 달라”고 당부했다.